Das dürfte wohl keinem Mieter gefallen: Wenn Vermieter auf einmal mehr Geld verlangen, sollte man genau überprüfen, ob die Erhöhung aus rechtlicher Sicht in Ordnung ist oder ob man ein Veto dagegen einlegen kann. Denn beide Seiten müssen sich an Regeln und Fristen halten.
So läuft die Mieterhöhung ab
Das gilt bei der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung: Der Vermieter muss einen bestimmten Ablauf beachten und zuerst ein sogenanntes Mieterhöhungsschreiben versenden. Von diesem Zeitpunkt an laufen einige Fristen, die zu beachten sind.
Das unterscheidet die Mieterhöhung von der Mietminderung
Mieter müssen unbedingt wissen, dass eine Mieterhöhung auch möglich ist, wenn die Wohnung Mietmängel aufweist. Bei einer Mieterhöhung geht es um die Frage, welche Miete für das Mietobjekt theoretisch denkbar ist. Bei der Mietminderung wird dagegen geprüft, welche Miete tatsächlich angemessen ist, erklärt der Forchheimer Anwalt Denis Ksiazek von der Kanzlei Hörnlein Rechtsanwälte.
Frist verpasst - was ist zu tun?
Aber was passiert, wenn ein Mieter die Frist verstreichen lässt und auf das Schreiben nicht reagiert hat? Sollte der Vermieter weiterhin auf die Erhöhung pochen, kann er eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben. Aber: Der Vermieter kann nicht einfach die rückständige Miete einklagen. Genauso wenig kann er seine Mieter wegen rückständiger Miete verklagen oder ihnen kündigen. Die einzige Möglichkeit in diesen Fällen ist die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung, stellt Jurist Denis Ksiazek klar, der sich auf Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisiert hat. Zudem hat der Mieter zwei Monate lang Zeit, um zu prüfen, ob die Mieterhöhung wirklich wirksam ist.
Unwirksam wird sie beispielsweise wegen eines falschen Mietspiegels, wegen nicht eingehaltener Fristen vonseiten des Vermieters oder wegen eines falschen Mieterhöhungsgrunds. Während manche Mieter die Frist schlichtweg vergessen haben, lassen sie andere ganz bewusst verstreichen, weil die Änderung in ihren Augen nicht rechtens ist. Ihr Gegenargument lautet: Der Vermieter soll erst diverse Arbeiten erledigen und Mietmängel beheben, damit der Preisanstieg gerechtfertigt ist. „Diese Mieter meinen, dass die Miete für diese Wohnung sowieso schon zu hoch ist und übersehen, dass der Vermieter einen Anspruch auf die Zustimmung zu einer berechtigten Mieterhöhung hat. Im schlimmsten Fall wird der Vermieter diese Zustimmung auch einklagen“, erklärt Rechtsanwalt Denis Ksiazek auf seinem Blog.
Wie die Klage abläuft und wann sie wirksam wird
Im Rahmen des Klageverfahrens wird überprüft, ob die Mieterhöhung formell und materiell wirksam ist. Hat der Vermieter überhaupt eine Mieterhöhung erstellt, die den gesetzlichen Vorgaben entspricht? Viele Mieterhöhungsschreiben scheiterten in der Vergangenheit nämlich schon an dieser Hürde, da die Vermieter die Mieterhöhungsverlangen fehlerhaft begründeten. Hier können Mieter also ansetzen, wenn sie sich gegen die Erhöhung wehren wollen. Anschließend wird geprüft, ob das Mieterhöhungsverlangen auch gerechtfertigt ist. In vielen Fällen wird dafür ein gerichtliches Gutachten eingeholt, wenn sich die Parteien nicht auf einen bestimmten Geldbetrag einigen können.
Wie Mieter sonst noch reagieren können
Wer sich partout nicht mit der Erhöhung abfinden will, kann noch einen radikaleren Schritt wählen und sich auf das Sonderkündigungsrecht berufen. Dann müssen die Mieter aber ausziehen und sich nach einem neuen Zuhause umschauen. Wer sich die Erhöhung finanziell leisten kann und/oder nicht mit dem Vermieter streiten will, kann der Änderung natürlich auch einfach zustimmen. Oftmals spielt dabei auch die Angst mit, die Wohnung zu verlieren und bei Nicht-Einwilligung eine Kündigung zu erhalten.
Nutzen Vermieter die Krise aus?
Wann eine Mieterhöhung erlaubt ist und wann nicht
Schon Sportreporter Hans-Joachim Rauschenbach sagte einst: „Alles wird teurer, nur die Ausreden werden immer billiger.“ Leider gilt dies derzeit auch für die Mieterhöhungsschreiben. Viele Vermieter begründen die Mieterhöhung nur mit den steigenden Kosten. Aber kommen sie damit rechtlich auch durch?
Gründe für eine Mieterhöhung
Steigende Kosten sind in der Regel kein Grund für eine Mieterhöhung. Dies gilt aber nicht, wenn eine Indexmiete vereinbart worden ist. In der Regel wird die Mieterhöhung vom Vermieter damit begründet, dass alle anderen Wohnungen auch teurer geworden sind. Diese lapidare Aussage ist jedoch nicht ausreichend. Es mag zwar sein, dass viele Wohnungen in der Umgebung teurer geworden sind. Der Vermieter muss dennoch in seinem Mieterhöhungsschreiben darlegen, wie er seinen Wert in diesem individuellen Fall ermittelt hat.
Wichtiges zum Mietspiegel
Viele Vermieter zücken in diesen Fällen einen Mietspiegel. Das Argument lautet dann, dass dies eine zulässige Mieterhöhungsbegründung laut § 558a BGB ist. Diese Aussage ist aber nur fast richtig: Ein Mietspiegel kann zwar als Begründung herangezogen werden, wenn er die Voraussetzungen des § 558c BGB oder des §558d BGB erfüllt. Mietspiegel von bekannten Portalen wie immowelt.de erfüllen diese Voraussetzungen aber derzeit nicht.
Die Alternative: Es werden drei Vergleichswohnungen genannt. Aber auch hier gibt es juristische Fallstricke. Denn die Objekte müssen hinsichtlich ihrer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage miteinander vergleichbar sein, damit das Argument standhält. Eine Eselsbrücke lautet: Wohnungen in unterschiedlichen Rubriken in der Tageszeitung sind in der Regel nicht vergleichbar. Denis Ksiazek/red
