Heutzutage werden immer mehr Eigenbedarfskündigungen ausgesprochen. Die Hintergründe hierfür sind unterschiedlich: Einige Vermieter benötigen die Wohnung selbst, da sie sich ihre eigene angemietete Wohnung nicht mehr leisten können. Andere haben selbst eine Kündigung erhalten und müssen ausziehen. In einigen Fällen wird jedoch auch Schindluder getrieben und ohne Berechtigung eine Kündigung ausgesprochen. Natürlich schlägt das Herz nach Erhalt einer Eigenbedarfskündigung erst einmal schneller. Dennoch gilt es, Ruhe zu bewahren, denn es gibt viele Gründe, wieso eine Eigenbedarfskündigung unwirksam ist.
Der Vermieter darf das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hierfür hat. Einer dieser Gründe ist der genannte Eigenbedarf. In diesem Fall benötigt der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für berechtigte Dritte. Eine Eigenbedarfskündigung ist eine normale Kündigung, sodass diverse formelle und materielle Punkte beachtet werden müssen.
Formelle Voraussetzungen
Auf dieser Ebene wird geprüft, ob der Vermieter beim Ausspruch gesetzliche Vorgaben erfüllt hat. Ein Fehler führt in der Regel zur Unwirksamkeit der Kündigung.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Die Schriftform wird nach Paragraf 126 Absatz 1 BGB dadurch erfüllt, dass die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet wird.
Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben enthalten sein. Der Vermieter muss ausführlich darlegen, warum und für wen er die Wohnung benötigt.
Es darf auch nicht vergessen werden, zu prüfen, ob der Vermieter zum Ausspruch der Kündigung überhaupt berechtigt ist. Ist es vor kurzem zur Eigentumsübertragung gekommen? In diesem Fall kann eine vorschnelle Kündigung unwirksam sein, da der Vermieter noch nicht im Grundbuch steht. Es gibt auch Fälle, in welchen der Vermieter keine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf. Der Hintergrund ist, dass in einigen Mietverträgen eine Regelung enthalten ist, welche besagt, dass eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ausgeschlossen ist. Der Vermieter ist in diesen Fällen nicht zur Eigenbedarfskündigung berechtigt.
Materielle Voraussetzungen
Damit die Eigenbedarfskündigung rechtens ist, muss tatsächlich ein Eigenbedarf vorliegen. Ob dies der Fall ist, erfährt man in der Regel im Laufe der Kündigungsfrist oder im Rahmen der Räumungsklage. Der Vermieter muss die Gründe für die Kündigung beweisen, sodass gegebenenfalls diverse Zeugen zu hören sein werden.
Denis Ksiazek/red
